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資金鏈面臨“長考” 房企年關難過
時間:2019-11-08 20:08:48 來源: 經濟參考報

  資金緊張背景下,一些房企明顯加快海外發債節奏。11月7日,弘陽地產公告稱,建議進一步發行于2022年到期的美元優先票據,利率9.95%,未標明融資額度。佳兆業近日也發布公告稱,將發行額外2023年到期的1.5億美元規模、利率為10.875%的優先票據,這是佳兆業半個月來第五次、今年以來第10次海外融資。據不完全統計,進入11月僅一周,房企已發布的海外融資計劃規模超過23.5億美元。

  匯率波動加劇,而房企頻繁尋求海外發債有其不得已的原因:一方面,房地產市場下滑,房企回款難度不斷加大;另一方面,從銀行貸款到發債、再到信托融資,房企境內融資渠道幾乎全面被限。業內人士表示,隨著資金壓力加大,房企如何“找錢”來應對即將到來的還款期,將是其未來的首要“功課”。

 

  境外融資規模大增

  同策研究院最新數據顯示,其監測的40家典型上市房企,在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元,環比大幅下跌65.80%。

  多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示,10月,房地產企業發行公司債折合人民幣101.08億元,環比減少35.14%;通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式,融資金額60.93億元,環比減少67.12%;通過境內銀行貸款融資40.45億元,環比減少74.79%。

  同策研究院陳朦朦認為,融資金額下滑的原因,一方面是年關將至,房企開工意愿減弱,也因財務需求減少相應投融資行為;另一方面,更重要的原因是前期政策監管作用初顯,市場出現了相應的反應。

  與此同時,銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。央行數據顯示,9月末,房地產開發貸款余額為11.2萬億元,同比增長11.7%,增速比上年末回落10.8個百分點,為連續14個月回落。前三季度,新增房地產開發貸款為1萬億元,占同期各項貸款增量的7.7%,占比與去年全年占比相比低了3.9個百分點。

  在國內融資難度加大的背景下,房企不得不加大資金成本較高的海外融資力度。中原地產數據顯示,10月房企海外融資井噴,13家房企累計發布總額高達50億美元的融資計劃,僅10月30日當天就有5家企業發布接近20億美元的計劃。這一態勢還在擴大,截至目前,進入11月僅一周,房企發布海外融資計劃已超23.5億美元,這些房企包括弘陽地產、旭輝控股、綠城中國等。

  房企回款壓力加劇

  除了市場融資不盡如人意,在房地產市場整體下滑的背景下,房企資金回款也問題重重。WIND數據顯示,前三季度,142家房企總營收合計為15052.3億元,同比增長22.04%,增速較2018年同期減少5.02個百分點;歸母凈利潤合計為1440.63億元,同比增長12.52%,增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。利潤率下滑的房企占比超過一半。

  克爾瑞房地產研究中心報告也顯示,設定了年內銷售目標的房企中,今年僅有37%的房企目標完成率達到75%以上,去年該比例為59%;今年23%房企目標完成率未達到65%,去年該比例僅為5%。

  中原地產首席分析師張大偉表示,從三季報來看,房地產企業整體雖依然處于利潤和規模上漲期,但利潤率明顯下滑。同時房企規模帶來的分化明顯加劇,房地產行業的高峰已逐步過去。

  張大偉說,除了少數資金成本占優勢的企業外,2019年房地產行業進入秋天的趨勢非常明顯,龍頭房企漲幅也明顯放緩,綠地、萬科、保利營收漲幅均在20%左右。

  受資金收縮影響,房企存貨增速有所放緩。易居房地產研究院數據顯示,截至2019年三季度末,20家房企存貨規模達29309.9億元,環比增長8.4%,同比增長16.2%,較二季度回落。但從去化周期來看,2019年三季度,20家房企存貨去化周期為13.6個月,環比增長4.6%,同比增長8.7%。

  融資成本提高、去化周期延長,對中小型房企沖擊頗大。據人民法院網站消息,截至10月27日,宣告破產的房企已經增至408家。

  上海易居房地產研究院研究員姚方說,從銷售端來看,結合今年“金九銀十”落空來分析,四季度雖臨近年末,大部分房企會加大推盤力度沖業績,但調控不放松下市場降溫態勢難以扭轉,商品住宅成交量恐難以大幅增長。此外,就目前形勢來看,土地市場仍較低迷,資金鏈較強的也只是少數龍頭房企。

  融資困境料將持續

  “房住不炒”基調下,監管部門對房地產融資業務的監管仍在加碼。記者了解到,北京銀保監局、人行營管部近日發布《關于銀行業金融機構房地產授信業務風險提示的通知》,從加強授信管理、防范過度融資、審慎評估擔保、監控資金用途四個維度,對各銀行業金融機構房地產授信業務管理進行規范。

  2020年將至,融資壓力巨大的房企,如何“找錢”來應對即將到來的還款期,將是其未來的首要“功課”。

  標普全球評級此前發布報告稱,中國房地產開發商正在換擋變速,也要接受融資環境前所未有的收緊的現實。標普全球評級分析師廖美珊表示,今年以來,受評開發商已發行了超過650億美元的境外債券。這波境外發債潮提升了開發商的流動性,為他們進一步擴張提供了支持。然而,債務“到期墻”已升至新高,債務即將到期而再融資能力有限、實力較弱的開發商,其面臨的風險正在上升。

  姚方表示,房企融資難或是長期性的。無論是千億房企還是中小房企,當下更重要的是降低企業的財務風險以及穩發展,在今后較長一段時間,融資能力將成為房企能否長久發展的主要因素。

編輯:陽

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